07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP296 節目封面
本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。本集整理節目重點、法律概念與精華逐字稿，作為本主題的入門總覽。
買房靠貸款時，最怕的不是利率波動，而是銀行估價出來比你的買賣總價低，導致核貸成數不夠、頭期款缺口補不回來。本集張倍齊律師以一個具體情境說明這個風險的來源：市場行情已經反映在成交價，但銀行估價使用的是數個月前的資料，兩者之間的差距最終落在買方頭上，嚴重時甚至連解約都難，因為是買方未能履約在先。 節目中進一步說明，買方可以在簽約時主動要求加入「貸款不足解約條款」，約定若銀行核貸成數未達買賣總價一定比例，雙方得無條件解除契約。這類條款對買方有保障，卻可能讓賣方不願意接受，尤其在市場熱絡、買家排隊的情況下，賣方往往沒有理由承擔這個不確定性。本集幫助聽眾在簽約前想清楚：這個缺口你能不能補、願不願意賭，還是先請銀行事先估個底。
以下為已校正 ASR 錯字、刪除重複贅句後的可讀版摘要，非完整逐字稿。 --- 歡迎收聽法律護身符，我是張倍齊律師。今天要講的主題是房貸不足解約條款。 最近房市還是很熱，看到有人漏夜排隊買房。不過大部分的人買房還是要靠貸款，真的用全現金支付的是少數。貸款方式買房就會有一個貸款成數的問題。一般來說，核貸八成、頭期款準備兩成，這是基本的概念。 銀行見價偏低，缺口誰來補？ 問題出在哪裡？比方說，你用 1,500 萬跟賣方成交，但銀行在估價的時候，看的可能是三到六個月前的資料，所以他估的是 1,300 萬。1,300 萬的八成是 1,040 萬，跟你預期的 1,200 萬（1,500 萬的八成）差了 160 萬。 你原本只準備 300 萬頭期款，銀行只貸 1,040 萬，手上加起來只有 1,340 萬，可是房子總價是 1,500 萬，還差 160 萬。這 160 萬對很多人來說不是馬上拿得出來的，尤其是頭期款已經是極限的情況。 這時候如果你拿不出錢，你就沒辦法履約，而這是你的問題。因為是你違約在先，頭期款就面臨被沒收的風險。 貸款不足解約條款怎麼設計？ 為了避免這種情況，你可以在買賣合約裡要求加入一條：「若銀行核貸成數未達買賣總價的八成，雙方同意無條件解除契約。」有這個條款，你比較不用擔心銀行見價低導致你出不了錢。 賣方為什麼可能不接受？ 當然，這是雙方協商的結果。賣方可能會覺得：如果你自己評估頭期款可能不夠，為什麼要硬撐買這麼貴的房子？而且賣方在熱絡的市場裡根本不需要讓步，外面還有排隊的買家，你不買換別人。 買方自己怎麼評估？ 如果你很擔心核貸不足的缺口，評估過後覺得 160 萬的差額有可能讓你繳不出來，那不如寧願不要買。除非你有其他後手可以補足差額，這種情況下不堅持這個條款也沒關係。 如果賣方不接受，你要評估的是：這個風險能不能承擔？如果不能，不如不買。或者你可以在簽約前先請銀行就你的個人情況事先估一下，多問一兩家，大概抓出能貸到的金額，才不會到最後辛辛苦苦存的頭期款反而被沒收。 好，這一集法律護身符到這裡，我是張倍齊律師，我們下一集再見。
買房是人生大事，簽約前多留一個心眼往往比事後補救省力得多。如果你正在評估要不要加貸款不足解約條款、或是已經簽約後發現核貸金額不夠，建議帶上買賣契約書、銀行核貸結果，與張倍齊律師確認你目前的法律處境與可行選項。
※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
