07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP318 節目封面
本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。本集整理節目重點、法律概念與精華逐字稿，作為本主題的入門總覽。
限貸令（第七波信用管制）上路後，銀行放款趨於保守，自然人第二戶最高貸款成數由六成降為五成，並擴大至全國實施；公司法人購屋及豪宅貸款上限則由四成降為三成。對於一般人而言，差一成往往就是百萬級別的資金缺口，買方面臨「貸不足」的風險大幅上升。 本集核心是：貸不到就一定可以解約嗎？不一定。 關鍵在於買賣契約是否已明確寫入「貸款成數不足之無條件解約條款」，以及條款內容是否夠具體。張倍齊律師建議，若要加入此條款，應寫清楚：需洽詢幾家銀行、明列哪幾家（可具名列出五家）、成數門檻為何（六成或七成）、是否排除信貸，並連同仲介費的支付責任一併約定，以避免日後三方糾紛。談判時也需認清市場地位——條款不是定得越細越好，還是要看買賣雙方的談判籌碼。
以下為已校正 ASR 錯字、刪除重複贅句後的可讀版整理（非完整逐字稿）。 --- 開場：限貸令背景 你好，歡迎收聽法律護身符。我是張倍齊律師。今天要講的主題是：限貸令下房貸貸不到，可以解約嗎？ 最近央行發布限貸令——當然央行說他們沒有限貸令，只是要求銀行注意放款水位、請銀行高層喝咖啡，要注意放款比例、存款準備率等等。但不管怎樣，事實上現在要貸款就是比較困難。我們還是以「限貸令」來稱呼。 限貸政策內容（節目口述） 第七波打房政策之下，信用管制越來越嚴格。自然人第二戶購屋貸款最高成數由六成降為五成，而且擴大實施從七都變成全國。公司法人購置住宅貸款、自然人購置豪宅貸款，這些限制的成數都由四成降為三成。 對一般人來講，房貸差一成——兩千萬的房子就差兩百萬，一千萬的房子就差一百萬。要突然多找這一百萬，有時候並不簡單。 銀行估價與貸款落差 很多人以為房仲說能貸八成就沒問題，但房仲不是銀行。銀行會考慮個人債信、房屋屋齡老舊、地段等等，給出自己的估價。 舉例來說：你用兩千萬買一間房，但銀行估價只認定一千八百萬，銀行願意給你八成，但他的八成是按照一千八百萬算，這樣就會有一定落差，導致你必須補差額。 在限貸令之下，銀行放款越來越謹慎，評估也越來越保守。買賣雙方講好的價格，跟銀行估價不一樣的情形很常見。或者銀行認同房子的價值，但你的收支比差太多，不願意給那麼多錢，甚至要求連帶保證人才願意放款。這些都有可能導致貸款成數不足。 解約條款的前提：賣方要同意 越來越多人知道，買房時可以加注「貸款成數不足的無條件解約條款」，以前是不足八成，現在很多人開始要求不足七成或六成。 但要制定這樣的條款，第一個前提是：賣方要同意。賣方如果不同意，什麼都不用講。賣方要不要答應，取決於你出的買價，以及當時的不動產市場是偏買方市場還是賣方市場——誰的談判籌碼比較多。 條款要寫清楚 假設賣方願意同意，我會建議要把條款寫清楚。所謂「貸不到」是什麼情況？是問了一家銀行被拒就算貸不到嗎？那家是公股銀行還是私人商業銀行？要把這些寫清楚。 我建議，如果要避免日後爭議，最好列清楚：「買方打算向以下五家銀行申請房貸，貸款成數均不足六成（或七成），買賣雙方同意無條件解約。」 如果要更仔細，可以把貸款成數跟利率都寫進去。但實務上，賣方比較能接受「成數不足解約」，對於「利率略高就解約」就比較難接受，畢竟利率差個零點幾趴就不買，賣方可能覺得你太囉嗦，乾脆不賣了。 信貸要排除 另一個要特別注意的是：條款最好註記「不包含信貸」。否則賣方可能主張：你可以去跟銀行借信貸補足啊，怎麼能說貸款成數不足？這也是以後可能有的爭議，所以最好明確寫「房貸成數計算不含信貸」。 仲介費怎麼算 還有一個很多人會忘記的重點：仲介費。 仲介從中協調，讓買賣雙方拉近出價，最終讓買賣契約成立，這個過程確實有他的功勞。貸款成數不足這件事，並不能歸責於仲介，所以如果要約定貸款成數不足可無條件解約，你要想好：仲介費到底要不要付？不然以後會有爭議。 如果解約後不想付仲介費，要特別約定。否則依照民法居間契約的原理，以買賣契約成立為報酬條件，原則上仲介費是要付的。 我會建議，把解約時買方付多少仲介費、賣方付多少仲介費，都在契約裡寫清楚。這樣對日後跟賣方、跟仲介都比較不會有新的糾紛。 談判心態 最後提醒：契約條款不是定得越細越好。有時候你的談判地位不夠有利，人家不想跟你定，不要拉倒。談判或磋商是雙方各退一步、折中協調的結果。有捨有得，才有成交的可能。 好，這一集法律護身符就講到這裡。我是張倍齊律師，我們下期再見，拜拜。
買房是人生最大的資金決策之一，限貸令讓貸款風險比以前更難預測。如果你正在評估是否加入「貸款成數不足解約條款」、或已簽約但面臨核貸困境，張倍齊律師提供個案諮詢，協助評估契約條款效力與後續選項。
※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
