07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP391 節目封面
本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。本集整理節目重點、法律概念與精華逐字稿，作為本主題的入門總覽。
頂樓是五樓屋主的嗎？在法律上，答案通常是「不是」。張倍齊律師在本集指出，公寓頂樓依法屬全棟一樓到五樓住戶共有，除非各住戶曾訂有分管協議或規約明定，否則五樓屋主無權獨自占用。現實中不少老公寓出現五樓屋主自行搭建鐵皮屋、加蓋倉庫甚至出租收租的情況，這類問題可從「行政」與「民事」兩條路評估。 行政路線是向各縣市主管機關（如建管處）檢舉，確認違建後請求拆除，費用低且速度有時較快；但許多老公寓的頂樓加蓋已是數十年既存違建，常遭列管緩拆，行政手段未必走得通。民事路線則是提起訴訟，請求法院判決命對方騰空返還頂樓，優點是具強制執行力，若對方拒不配合可聲請強制執行，也可附帶請求違法占用期間的不當得利；缺點是費時、需承擔律師費與裁判費，且上法院形同公開衝突。張倍齊律師建議，若行政路線因違建過舊而行不通，民事訴訟仍是推動問題往前走的確實方法，也可由多位住戶共同委任分攤訴訟成本。
以下為節目口語內容校正整理，已刪除重複贅句、校正 ASR 錯字，保留主要論述脈絡： --- 你好，歡迎收聽法律護身符。我是張倍齊律師。今天的主題是頂樓違建，以及如何兩路出擊、終結鄰居的空中樓閣。 頂樓加蓋這個問題，在傳統五樓公寓很常見。常常有五樓屋主自己在頂樓蓋一個小倉庫，或者鐵皮屋，甚至出租給學生或上班族。五樓屋主有時還會說：「我買的時候就含頂樓，當初的價格裡就包括了。房仲當時還說五樓自住、六樓出租，還有租客幫我付房貸。」 但在法律上，頂樓不是五樓的。依照民法，頂樓是一樓到五樓所有屋主共有的，除非各住戶曾有分管協議，約定讓五樓專用頂樓。某些社區會在預售屋合約或規約裡訂明露台戶的專用，但一般老公寓通常沒有這樣的協議。 面對這種情況，有兩條路可以走： 第一條路：民事訴訟。 在民法上，共有人可以要求把頂樓騰空返還給所有共有人。這條路的優點是，不會遇到行政緩拆走不通的問題。法院判決確定後，如果對方還不拆，可以拿判決書聲請強制執行——由勝訴方會同警察與法院人員到現場執行拆除，費用由敗訴方（五樓屋主）負擔。另外，如果頂樓還被拿去出租，占用期間的租金收益也可以一併請求返還，以不當得利的方式追討。 缺點是費用較高：要付律師費和裁判費，而且上法院本質上是公開衝突。一審打下來一年以上很常見，整個過程費時。 第二條路：行政手段。 各縣市政府針對違建有拆除管理辦法，可以向主管機關（各地叫法不同，有的叫建管處，有的叫工務局）確認違建後，請求行政拆除，不需要花錢。如果是新的違建，速度有時還比較快。 問題是，老公寓的頂樓加蓋通常已存在數十年，在各縣市政府常被認定為既存違建而列管緩拆——行政手段走不通的機率很高。違建增加的速度比行政機關拆除的速度還快，這是現實。 兩條路並不互斥，可同步評估。如果行政手段受阻，民事訴訟仍是讓問題往前推進的方式。再慢，終究是有在前進；不打訴訟的話，頂樓就會一直被占用下去。 另外，費用的部分，一樓到四樓（甚至五樓）的住戶可以大家一起分攤律師費、互相提供證據，打一個團體戰，讓成本更合理。 目前我觀察到越來越多住戶選擇走民事訴訟解決這類問題。這是一個方向，提供大家參考。
頂樓被鄰居占用多年，很多人誤以為「一直以來都這樣，改變不了什麼」。其實不是。民事訴訟或許費時，但有強制執行力，是讓問題真正往前走的途徑。行政路線也可以先試，兩者並不衝突。 如果你的社區有類似的頂樓違建問題，想了解行政與民事兩條路哪一條更適合你的狀況，可以聯繫張倍齊律師，釐清具體情形後再評估策略。
※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
