03 JUL 2025 張倍齊律師
本文所稱的「AB 約」，是指同一筆不動產交易出現兩份價金或內容不同的契約，其中一份反映雙方實際交易條件，另一份則提供銀行、地政機關或其他單位使用。
是否違法，不能只依「AB 約」名稱判斷。應核對真實成交價、貸款申請資料、實價登錄內容、資金流向、文件製作方式，以及各參與人知道與實際執行的事項。個案可能涉及貸款契約、平均地權條例，以及刑法上的詐欺或文書犯罪；若另有特定犯罪所得與洗錢行為，才進一步檢查洗錢防制法。
| 文件 | 應確認的內容 | 可能產生的問題 |
|---|---|---|
| 實際交易契約 | 雙方約定的成交價、付款方式、交屋與其他條件 | 內容若與申貸、登錄或資金紀錄不一致，須說明差異原因 |
| 提供外部使用的契約或資料 | 提供對象、用途、價金與其他交易資訊 | 明知不實仍用於貸款或登錄，可能涉及契約、行政或刑事責任 |
銀行是否陷於錯誤、是否因此撥付財物或財產上利益，以及申貸人有無不法所有意圖，須依申請內容、審核資料與資金流向判斷。
買方、賣方、仲介、地政士、會計師或其他人，不會只因接觸交易就當然成立犯罪。須分別確認各人是否知道資料不實、參與製作或提出哪些文件，以及其行為與貸款、登錄或其他結果的關係。
刑法第 339 條要求行為人具有不法所有意圖，並以詐術使他人陷於錯誤而交付財物或財產上利益。若以不實成交資料申請貸款，是否成立詐欺，須查明：
貸款日後有無清償，可能是個案資料之一，但不能單獨取代犯罪要件的判斷。
刑法第 214 條處理明知不實而使公務員登載於職務上所掌公文書，並足以生損害於公眾或他人的情形。實價登錄資料不實是否同時成立本罪，仍要檢查申報內容、公務員登載的文件、行為人主觀明知及足生損害等要件，不能只因行政申報有誤就直接推論刑責成立。
AB 約本身不當然構成洗錢。若另有洗錢防制法第 2 條所定行為，才依第 19 條檢查；若涉及冒名、以不正方法取得或使用他人帳戶、規避洗錢防制程序，並收受、持有或使用無合理來源的財物或財產上利益，才進一步檢查第 20 條要件。
單純把貸款轉入其他帳戶或由家人協助付款，不能在欠缺完整資金來源與行為目的時直接認定洗錢。
平均地權條例第 47 條規定，買賣案件申請所有權移轉登記時，權利人與義務人應共同申報土地及建物成交案件的實際資訊。主管機關為查核申報內容，得向相關當事人、地政士、不動產經紀業、機關或金融機構查詢或取閱必要資料。
依第 81 條之 2，申報登錄價格資訊不實，主管機關得處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰並令限期改正；屆期未改正者可按次處罰，經處罰二次仍未改正者，按次處新臺幣三十萬元以上一百萬元以下罰鍰。含建物者按戶或棟處罰。
因此，應分別核對實際成交資訊、申報人、申報內容及是否已依主管機關通知改正。行政裁罰與刑事犯罪的要件不同，不能互相替代。
申貸資料不實時，銀行可採取哪些措施，須先查看貸款契約、授信條件與相關約定。銀行可能要求補正或補充資料；是否主張提前到期、增加擔保、終止撥款或其他效果，取決於契約內容與個案事實。
若案件衍生逾期、催收、代償、強制執行或其他信用事件，可能影響金融機構日後的授信判斷。至於單純文件差異是否及如何記錄，仍須依聯徵資料內容與金融機構規則確認。
父母或其他家人若擔任保證人、共同借款人或提供擔保，其責任應依契約、保證範圍及擔保內容判斷。借款人的申貸爭議，不表示其他簽約人當然沒有責任，也不能逕行擴張到契約約定以外。
貸款條件改變或銀行要求補正時，可能影響後續付款、交屋及其他資金安排。應依契約期限、已付款項與銀行通知內容逐項確認，不宜用固定結果概括。
專業人員明知資料不實，並參與製作、提出或安排不實文件時，可能依其行為被檢查正犯或共犯責任。僅在交易中提供一般服務，或不知道文件內容不實，不當然成立共犯。
不動產經紀業、經紀人員、地政士或其他專業人員是否違反行政或專業規範，要依其身分、具體義務、行為及適用條文判斷。刑事不起訴或無罪，也不當然排除行政、懲戒或民事責任。
即使 AB 約由仲介、建商或其他人提出，簽署人仍須說明自己知道的內容與參與行為。對話、草稿、版本紀錄及文件傳送時間，可用來釐清各人的認知與分工。
AB 約問題與漏水、海砂屋、非自然死亡、權利瑕疵等房屋狀況是不同事項。仍須分別核對現況說明書、檢測資料、產權文件與契約約定，不能從對方願意簽 AB 約就推論另有瑕疵。
若有人要求使用陌生帳戶、交付空白契約、提供印章或自然人憑證，或配合無法說明來源與用途的資金流，應先確認文件內容、使用權限與資金來源。未確認前提供資料，可能增加後續釐清責任的困難。
家人若擔任保證人、共同借款人或出資人，應保留實際付款、資金來源及契約資料。各人的責任依其簽署文件與行為判斷，不以親屬關係直接決定。
不宜修改既有文件、補作不實版本或刪除往來資料。文件原始時間、版本與傳送紀錄可能影響後續事實判斷。
是否補正實價登錄、向銀行說明、修改契約或處理貸款差額，要依實際申報、授信契約及主管機關程序判斷。刑法第 62 條自首須符合犯罪尚未被發覺等要件，且法律效果是「得減輕其刑」，不能把主動說明直接視為自首或保證減刑。
不動產 AB 約不是單一罪名。應把實際成交價、提供銀行的資料、實價登錄、契約版本、資金流向及各參與人的認知分開核對，再判斷是否涉及貸款違約、行政裁罰、詐欺、文書犯罪或洗錢防制法。
已經簽署時，可先保存原始文件與往來資料，確認貸款、登錄及調查程序的目前狀態，再決定是否補正、說明或採取其他程序。
※ 本文說明一般法律規則，不是具體案件的法律意見；個案仍須依契約版本、申報內容、資金流向、主觀認知與目前程序判斷。
