07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP178 節目封面
本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。本集整理節目重點、法律概念與精華逐字稿，作為本主題的入門總覽。
這集是系列上集，張倍齊律師從自己擔任社區主委的親身觀察切入，點出許多住戶在臉書社團抱怨主委強勢、管委會不透明，但對社區法律位階的認識其實非常模糊，不清楚規約、區分所有權人會議決議、管委會決議與主委個人意見各自的位置和效力。 本集核心是建立「社區也有法律位階」的基礎觀念：最上層是憲法，接著是民法與公寓大廈管理條例等國家法律，再下來才是社區規約。規約雖然是社區自治的最高依據，可以約定寵物飼養、外觀規範、出席比例等事項，但規約的制定與執行不能違反民法、刑法及建管法令。舉例而言，若規約規定違規停車可強制上鎖車輛，在法律上仍可能構成刑法第 304 條強制罪；若規約要求某棟某層住戶獨自承擔全部管理費，則違反公寓大廈管理條例。 張倍齊律師強調：主委個人意志是社區法律位階中層級最低的一環，不等同於規約或決議。住戶若想改變現狀，必須先弄清楚社區的遊戲規則。下集將繼續說明區分所有權人會議與管委會決議的層級與限制。
以下為節目精華摘錄，已校正 ASR 錯字並刪除重複贅句，非完整逐字稿。 --- 開場：為什麼講這個題目 我自己這兩年在社區裡擔任主委。因為自己擔任主委，對於公寓大廈管理條例還有社區運作的實際狀況，有了更直接的體會。我在臉書社團也看到很多住戶反映，遇到社區主委或特定委員「隻手遮天」，帳務不公開，想怎麼弄就怎麼弄，好像土皇帝一樣。物業管理公司也都聽主委的，住戶的意見沒人聽。 有些社區確實積習已久，委員就是那幾個人輪流當。但如果你真的希望改變，除了抱怨之外，你至少要弄懂社區內的遊戲規則。 我發現很多住戶上臉書社團反映，卻搞不清楚區分所有權人會議決議、規約和民法各自是什麼關係。這不能怪大家，法律條文體系本來就很複雜。我就想用這兩集的時間，讓你對基本的法律常識有個觀念——至少知道誰比較大、誰比較小、彼此的規範應該先聽誰的。 主委個人意志是位階最低的 主委個人意志，是在這些法律規範位階裡面最低的。不是說主委個人說了算。 社會上的法律位階觀念 大家以前學公民與道德都學過：國家最高位階是憲法，所有法律命令與憲法抵觸者無效。憲法以下是法律，再下面是命令。這是粗略的劃分。社區事務裡也有類似的法律位階。 規約是社區裡的法律 社區裡的規約，就是約定社區自治事項。規約可以約定哪些事情？例如：你們社區有沒有要飼養寵物？如果要禁止飼養寵物，必須有明確的規約規範。還有：區分所有權人會議的召集人要怎麼選出來、投票要幾分之幾的人出席、幾分之幾的人同意，這些也要透過規約來約定。又比如鐵窗、外牆面的顏色、能不能設置廣告物，這些行為在民法裡也是需要規約來制定的。 你可以把規約想成社區裡的法律——由社區裡的居民自己決定要制定什麼規範。和國家立法透過立法委員不同，社區的規約是由區分所有權人會議直接制定的。 規約的繼受效力 通常建商會進行第一次區分所有權人會議，在房子蓋好以後交接給第一屆管委會。如果你是買中古屋搬進去的新住戶，這些規約對你同樣有拘束力——新住戶不能說「你們以前制定規約的時候我不在，現在要重新制定」。 如果你要買屋，就應該先注意社區規約裡有哪些規範，例如垃圾怎麼收、鋁窗能不能裝。 規約不能違反國家法律 規約雖然是社區裡的法律，但它不能違反我們國家的法律。 舉例：我們不能制定規約說，只要有人違規停車，管委會就強制鎖住車輛。這種行為在法律上可能構成刑法第 304 條強制罪。你們社區的自治事項，不能違反民刑法的規定，不能逾越、不能牴觸國家的法律。 另一個例子：我們也不能制定規約說，管理費全部由某棟二樓的住戶繳納、其他樓層都不用繳。這樣的規約制定違反民法，也違反公寓大廈管理條例。 同樣地，也不能違反建管法令。我最近遇到有當事人問想裝鐵窗，除了符合民法規範，還要符合當地縣市政府的建管法令——鐵窗的大小、外觀、長度都有法令規範。不能因為社區全體同意，就突出外延兩公尺，那違反建管法令。 --- 結語 社區裡的最高法律是規約——但你還是不能牴觸外在的國家法律。下集再來講區分所有權人會議跟管委會的決議，讓你對這些法律決議的層級有更進一步的了解。
社區裡的紛爭，很少有辦法靠「誰吵贏誰」解決。張倍齊律師建議，住戶遇到社區糾紛，第一步先確認爭議是發生在哪一個層次：是有人違反規約？還是管委會的決議本身就有問題？抑或規約條款本身已違反公寓大廈管理條例或民法？每一個層次能採取的行動和時限都不同。 若你目前正在面對社區主委或管委會的爭議，不確定該從哪個角度切入，歡迎預約與張倍齊律師諮詢，先釐清爭議所在的位階，再規劃後續行動。
※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
