EP179｜社區決議位階完整解析：主委不能說了算（下）：節目筆記、逐字稿與延伸閱讀

本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。本集整理節目重點、法律概念與精華逐字稿，作為本主題的入門總覽。

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本集摘要

本集是系列下集。張倍齊律師延續上集規約介紹，聚焦區分所有權人會議（區權會）的實際運作：法律預設的出席門檻為區權人人數與持份各三分之二以上，決議則需出席者人數與持份各四分之三同意。由於這個門檻在都市生活中很難達到，社區通常在第一次區權會時透過修改規約，將出席門檻與決議門檻各降至一半，讓後續會議可以順暢運作。 區權會的決議可修改規約、也可對管委會作出授權，例如授權管委會制定健身房管理辦法，但管委會的具體規定不能超出區權會授權範圍。另一方面，區權會決議本身也不能違反規約——除非透過修改規約的程序。最後律師整理出五層位階：法律→規約→區權會決議→管委會決議→主委個人意志，並分享自己擔任主委一年多的實際心得，鼓勵住戶積極參與社區治理。

本集重點

• 區權會法律預設門檻相當高，出席與決議均採「人數＋持份」雙重標準。
• 社區可透過第一次區權會決議修改規約，合法降低出席門檻與決議門檻，讓後續會議能正常進行。
• 區權會決議可對管委會作出授權，管委會制定管理辦法時不能逾越授權範圍。
• 區權會決議仍受規約約束——未修改規約之前，區權會決議不能違反規約已有的規定。
• 管委會決議低於區權會決議；主委個人意志又低於管委會決議，主委不能以個人意志取代管委會決議。
• 社區位階由上而下：法律→規約→區權會決議→管委會決議→主委個人意志。
• 主委是由管委會推選，管委會有權換掉主委，這是選任與罷免的對應邏輯。
• 想改變社區亂象，最有效的方式是親自參與區權會、出來擔任委員，在遊戲規則內採取行動。

如果您遇到類似問題，建議先準備

• 社區規約全文（確認是否有降低門檻的條款，以及主委選任規定）
• 歷次區權會會議紀錄（確認是否有授權決議）
• 歷次管委會會議紀錄（確認爭議決議是否違反上位規範）
• 社區管理組織圖（主委、副主委、財務委員、監察委員各自人數與職責）
• 爭議決議的通知文件或公告

精華逐字稿整理

以下為已校正 ASR 錯字、刪除重複贅字後的可讀版本，非完整逐字稿。 --- 開場：上集複習與本集主題 歡迎收聽法律護身符。我是張倍齊律師。今天繼續講「弄懂社區內的法律位階，社區主委無法隻手遮天」的下集。 上集講到規約。規約是社區的自治法律，但不能違反國家法律。規約底下還有一個叫「區分所有權人的決議」。住戶進行區分所有權人會議，我們簡稱「區權會」。區權會透過投票來表達大家的意志。 --- 區權會的門檻 依照公寓大廈管理條例的規定，原則上如果規約沒有特別規定，法律預設的人數是應有區權人三分之二以上出席，而且持份比例也要三分之二以上，兩個條件都要符合，這個會才會開成。 開成以後要怎麼決議？出席人數要四分之三同意，而且持份比例也要四分之三同意。這個門檻其實相當高。 很多人根本不想開這種區權會。可能週末還要上班，或者要顧小孩，沒辦法到社區中庭廣場開會。所以通常社區在第一次進行區權會的時候，就透過修改規約，把出席門檻跟決議門檻降低。這在法律上是允許的——透過規約讓出席門檻與決議門檻降到一半：一半的社區住戶出席、佔持份一半即可開會；決議門檻降為出席者的一半。這樣讓決議比較容易通過，社區才能正常運作。 --- 區權會決議能做什麼 區權會的決議可以透過決議來修改規約，不是管委會自己修改規約。規約要透過區權會的決議來修改。 區權會的決議還可以對管委會作出授權。比方說，決議授權管委會制定健身房管理辦法，區權會不具體討論細節，但同意授權管委會去進行。或者區權會先做基本大框架，例如決議每個人使用健身房跑步機不能超過 30 分鐘，之後管委會再在這個框架內制定管理規則，當然就不能逾越區權會的決議——因為區權會的決議在管委會之上，管委會是由區權人選出來的。 --- 區權會決議也要遵守規約 區權會的決議也要注意：雖然區權人可以透過決議修改規約，但如果規約已經針對社區相關事項制定規範，在沒有修改規約的情況下，區權會決議就必須在規約的框架之下進行，不能說「我是區權人最大，何須遵守規約」。 舉例來說，如果規約寫明主委由管委會委員當選後推選，此時區權會若決議改由區權人自己直接選主委，這個決議在法律上就會被認為違反規約而無效。後續的爭議是複雜的法律問題。 總之，區權會的決議也不能違反規約，除非你認為這個規約本身不合理、大家來修改規約，否則區權會的決議同樣要遵守規約的框架。 --- 社區位階整理 講到這裡，可以排列出完整的位階：最高是憲法（我們很少提到違憲問題），所以通常講的是法律；法律底下是規約；規約底下是區權會的決議；區權會決議底下是管委會的決議；管委會的決議又比主委個人意志大。 主委是由管委會選出來的，所以管委會可以選出主委，也可以換掉主委。法律運作的邏輯是：誰選出他，原則上誰就有權換掉他。所以主委的個人意志不能取代管委會決議。 --- 實務觀察與主委心得 常常有些主委明確違反區權會決議或管委會決議，想怎樣就怎樣，社區的監察委員或其他委員也發揮不了監督職能，就形成社區管理失序的情況。 如果你想改革，不需要整天烏煙瘴氣、抱怨管委會很差，但自己又不出來選。你可以找幾個理念相同的人一起出來當委員，透過對法律、規約、區權會決議、管委會決議這些遊戲規則的了解，在框架底下做事，淘汰不適任的委員或主委。 我自己擔任主委一年多，會建議大家：如果有一點時間，不是真的忙到完全沒空，可以嘗試參加區權會，對社區事務更加了解。有時候難辦的不是事情本身，而是如何讓大家的意見整合成一股力量把事情辦成。這對居住品質是有幫助的。

延伸閱讀

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本集提醒

住在公寓大廈，「覺得管委會很糟糕、主委說了算」是很多人的困擾，但光是在臉書社團抱怨不會改變任何事。法律給了住戶一套完整的遊戲規則——規約、區權會決議、管委會決議——每一層都有明確的效力邊界，主委的個人意見並不是最高指示。 如果你的社區正面臨管理委員失職、主委逾越職權、決議程序有疑義的問題，張倍齊律師建議你先確認自己社區的規約內容，了解歷次區權會與管委會的決議，搞清楚爭議事項究竟是哪一層規範出了問題。必要時，再考慮尋求法律協助，釐清你的權利與可採取的行動。

※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。