07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP320 節目封面
本頁是《法律護身符》 Podcast 單集筆記。本集整理節目重點、法律概念與精華逐字稿，作為本主題的入門總覽。
公寓大廈外牆、公共設備的修繕責任，法律上屬於管委會（或全體共有人）。當管委會消極不理、自創錯誤法律見解，甚至要求住戶自費修繕，很多人的第一反應是「我來告管委會」。 張倍齊律師在本集說明：訴訟固然是合法途徑，但它只能處理一個特定爭點。就算告贏了，若管委會公基金不足，判決書可能形同白紙；強制執行也只是一步一步走，法官沒有辦法幫你管理整個社區的日常治理。 本集提出另一種思路：受影響住戶是否可以聯合起來，透過區分所有權人會議推選委員、甚至自己進入管委會，從決策核心改變社區的運作方向？如果多數住戶的想法根本和你不同，那問題或許不是管委會，而是整個社區的住戶組成，這時候最務實的選擇可能是搬家。本集不是要否定訴訟，而是提供一個更大的框架來思考：社區問題有時候是面的問題，法律只能處理點。
以下為校正 ASR 錯字、刪除重複贅句後的可讀版本，保留節目主要脈絡。 --- 你好，歡迎收聽法律護身符。我是張倍齊律師。今天要講的主題是：告管委會，不如自己來當委員。 從我當律師以來，不少當事人都諮詢過公寓大廈的管理問題。常見的包含噪音、漏水、或者公用設備沒有修繕。簡單來講，屬於公用的管線、公用的設備，這些是管委會要負責修繕的。如果社區沒有管委會，就是全體共有人一起承擔修繕責任。 常見的爭議是外牆漏水。很多住戶以為三樓的外牆是三樓的、四樓的外牆是四樓的。其實不是。外牆是全體共有人的，修繕責任在管委會，沒有管委會就是全體共有人。外牆瓷磚剝落導致路過行人被砸傷，受害人可以向管委會主委或總幹事求償，追究民事責任；曾經也有針對全體共有人的案例，一樓到五樓的屋主全被告，甚至有檢方起訴、判決的例子。 很多當事人去找過主委、總幹事，對方就是很消極。管委會自己創造一些法律見解——例如說外牆修繕責任住戶和管委會各佔一半——這些都是錯的。法律上當然可以告管委會，要求修繕。但進入這一步，通常代表協商已經完全失敗。 告管委會當然是一種方式。但我常常會問當事人：你有沒有辦法用其他方式來影響社區的決策？ 很多住戶說：「我上班很忙，我沒有要當委員，那些委員既然當選了就應該管，為什麼都不管？」這我理解。但我會問：你願不願意考慮進到管委會去當委員？ 我自己也曾經擔任過社區管委會的委員和主委。每個社區狀況不一樣。有的委員其實不是真的不想修，而是怕花大錢、怕其他住戶有意見；有的則是依照錯的慣例，前幾屆主委說「外牆修繕住戶自己出」，一代傳一代，從沒人去糾正。 與其花律師費、訴訟費告管委會，還要跟整個社區的住戶弄得不愉快，不如評估一下：受影響住戶這麼多，大家有沒有可能進入決策中心，聯合起來施壓，甚至推選新的委員，改變社區的管理方向？ 當然有人說「律師你太天真了，管委會把持很久，哪有那麼容易」。但我覺得，既然都要提起訴訟，要不要先試試看？ 而且有些管委會的問題，外牆不修只是表象。背後真正的問題可能是帳目不清，公基金到底有沒有錢，住戶根本不知道。管委會都沒有公布財務。這些是陳年積累的治理問題。 更現實的一點：如果你告贏了，但管委會公基金不足，判決書也就像白紙一樣，強制執行還要一步一步來。法官依判決命管委會修繕，但法官沒有辦法跳下來幫你管整個社區。 法律只能處理一個點，沒有辦法處理整個社區線和面的問題。很多時候，法律是無能為力的。 比方說，有住戶反映管委會每次都找特定廠商，懷疑有利益輸送。但如果只是猜測，沒有證據，就沒辦法追究。這種情況，最好的辦法就是自己進去看看——當委員，看看管委會到底在做什麼，再決定是否收集證據、提出追究。 如果今天連幾個住戶去推選新委員都有困難，或者說多數住戶的想法根本跟你不一樣，那這個社區的住戶組成本身可能就是問題。你一個人萬人敵，與其每天槓來槓去，我真的覺得：快逃吧。 找一個自己喜歡的社區，能跟好的鄰居相處，這或許比打贏一場訴訟還要重要。 不要覺得我在說消極的話。法律只能特別處理特定有規定的事項，很多事情法律真的拿他沒辦法。社區的管理問題，如果是治理問題、慣例問題，就要從社區管理的方向去解決，不是要求法官來幫你管。 好，這集就講到這裡。法律護身符，我是張倍齊律師，我們下一集再見。
社區管理問題，很少有純粹的法律解法。外牆漏水、管委會帳目不清、委員消極卸責，這些問題往往牽涉整個社區多年積累的慣例與人事。張倍齊律師的建議是：先評估你所在社區的住戶共識與治理結構，再決定要走訴訟、走參與治理，還是做出更根本的選擇。每個案件的情況不同，如有具體爭議，歡迎聯繫張倍齊律師進行法律諮詢。
※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案之法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形請洽律師依個案評估。
