07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP287 節目封面
管委會管曬衣服、管停車位，連跑步機幾點能用都要管。有些人因此想：買沒有管委會的公寓，是不是比較自由？
張倍齊律師在這集把問題反過來看：沒有統一管理，事情不會自己消失，只是變成每個人各行其是。買大樓或公寓，除了坪數、公設比與管理費，也可以看看公共空間怎麼用、維修誰來辦，以及住戶能不能一起作決定。
《法律護身符》EP287｜住社區管委會管太多，住公寓比較好？
住在同一棟樓，不代表彼此熟悉。平常連點頭都沒有的鄰居，一接觸可能就是樓上漏水、深夜噪音，或者誰把鞋櫃擺在走廊。大家住得近，生活習慣卻不一樣，對共同空間也各有想法。
有人喜歡井然有序，有人不喜歡被管；也有人覺得委員總在吵架、社區布告欄被弄得烏煙瘴氣，或擔心帳目不清，便對管委會失去信任。這些疑慮值得處理，但不能因此跳到另一個結論：沒有管理，生活就一定更好。
節目分享的觀察是，有管理機制的地方，反而可能少一些衝突。原因不是委員比住戶更懂生活，而是共同的問題需要共同的規矩；否則每個人都認為自己有道理，最後連小事也沒有協調的方法。
張倍齊律師以自己社區為例：頂樓作空中花園使用，住戶又有曬棉被的需求，所以開放曬棉被，卻不開放曬內衣褲或襪子。有住戶因此問，為什麼棉被可以，內衣褲、襪子就不行？
這個例子沒有一個適用所有社區的美觀答案。有些社區可能採另一種安排。值得討論的是，空間原本用來做什麼、使用是否影響其他住戶，以及規則怎麼形成。若沒有共同安排，喜歡曬衣服的人與不想看見衣物的人，就容易直接起衝突。
法律上，規約與管委會也不是同一件事。公寓大廈管理條例第3條所稱規約，是經區分所有權人會議決議的共同遵守事項；管委會則執行會議決議及管理維護工作。第23條規範哪些事項得以規約約定；第37條明定管委會決議不得違反條例、規約或區分所有權人會議決議。不是委員說了就算，也不是多數同意就能排除法律限制。
另一個例子是停車位。有人覺得空間買了，堆些雜物、加停機車都是充分利用；其他住戶卻可能覺得凌亂，或者擔心通行、安全與原定用途。
遇到爭議，先確認停車位的權利性質、使用約定與規約，不能只憑「我有花錢」就決定所有用途。車位若屬專有部分，第4條保障自由使用，但仍受第5條不得妨害建築物正常使用與共同利益，以及第15條應依使用執照用途與規約使用的限制。若屬共用或約定專用部分，則依第9條按設置目的及通常使用方法使用，另有約定也不能違反相關法令。堆雜物、加停機車行不行，要看是哪一種車位、用途與規約怎麼寫。
樓梯間堆鞋櫃也是同樣的矛盾：屋內看起來寬敞了，大家的通道卻變窄，緊急時還可能影響逃生。第16條禁止在樓梯間、共同走廊等處所堆置雜物；第7條也限制將連通數個專有部分的走廊、樓梯等共用部分約定專用。條例施行前已取得建造執照的老公寓，使用約定另須併看第55條第2項的過渡規定，但不能因此任意堆放雜物。沒有管委會，不會取得占用通道的自由。
公共設施維護，往往比曬衣服更能看出管理差別。外牆磁磚剝落，誰聯絡廠商？誰決定修繕方法與報價？誰去找長年住在國外、很少回來的所有權人？沒有預留經費，又由誰先墊錢？
節目提到，公寓住戶各過各的生活，臨時要把大家找齊、形成共識，可能不容易。相較之下，有固定管理與經費安排的社區，比較有機會定期檢修，住戶也不必每件小事都親自跑一遍。這是運作條件的差別，不是有管委會就一定管理良好的保證。
依第10條，專有、約定專用部分與共用、約定共用部分的修繕管理，責任安排不同。共用部分由管理負責人或管委會辦理，費用原則由公共基金支付或按共有應有部分分擔；若修繕因可歸責於特定所有權人或住戶的原因而起，由該人負擔，另有費用約定也須一併確認。
負責辦理，不等於可以自行決定整個工程。共用部分及相關設施的拆除、重大修繕或改良，依第11條應由區分所有權人會議決議；公共基金的運用，第18條第3項也要求依會議決議。局部補修或整面外牆大修，仍要按工程範圍、性質與費用，判斷應走的決策程序。
因此，有管理機構不代表住戶不用負擔修繕費；每月繳管理費，也不保證大型工程的錢已足夠。買房前看實際財務與維修紀錄，比只問管理費貴不貴，更能了解將來要面對什麼。
節目描繪的演變是：先在樓梯間放鞋櫃，後來占頂樓曬衣服，再搭小木屋，甚至劃出踢球的區域；也有人把頂樓占來出租。若沒有一起管理，公用管線、防水層等設施可能一直沒人顧，出事後才爭論誰該處理。
不能因為有人長年使用頂樓，就直接認定整個頂樓都歸他所有；也不能看到樓下漏水，就直接說一定是樓上住戶或管委會的責任。仍要查權利範圍、漏水源頭、設施性質，以及有沒有使用或施工造成損壞。
管委會可以協調住戶、安排共用部分檢查與修繕。第36條也把共有、共用部分維護及相關管理工作列為職務。但有管理機構，不會省掉查明原因這一步；住戶主張求償時，仍須具體說明損害與責任根據。
節目的跑步機例子很生活化：原本只開到晚上九點，晚下班的住戶想延長到十二點；另一邊又有人怕噪音，希望十點就好。看似微不足道，對無法運動的人、被吵到的人，卻都是真正的生活問題。
這也是參與管理的意義。可以提出自己的需要、聽別人顧慮，再討論可行安排，而不是平常不關心，等別人作了決定才發現自己不同意。願意的話可以參與委員工作，但參與不是為了取得特權，而是把共同事務真正做起來。
節目提到二百多戶的社區可能委由物業公司協助。這是規模與資源的例子，並非法定二百戶門檻。是否委託，要看工作量、預算與決議；委託物業也不會免除管委會的監督與其他法定職務。
生活習慣上，大樓與公寓各有取捨；法律上，「公寓」也不等於不受公寓大廈管理條例規範。第29條規定應成立管委會或推選管理負責人，管理安排不只有大型社區一種。
買房前就可以了解規約、公共基金與修繕情形。第24條規定，區分所有權的繼受人應於繼受前向管理負責人或管委會請求閱覽或影印第35條所定文件。住進去後，利害關係人於必要時也可依第35條查閱規約、公共基金餘額、會計憑證與帳簿、財務報表、欠繳費用情形及管委會、區分所有權人會議紀錄，管理負責人或管委會不得拒絕。對帳目有疑問，不必只靠傳聞。
如果公寓還沒有管理組織，可以和鄰居討論，一起推動成立，先把公設、樓梯與頂樓的基本規範訂好。條例施行前已取得建造執照的老公寓，第55條也有召開第一次區分所有權人會議、成立管委會或推選管理負責人並報備的安排，可向地方主管機關詢問輔導管道。
遇到漏水或使用爭議，再把位置、日期、照片、報價，以及曾反映的往來紀錄整理好。要討論的是哪件事出了問題、如何處理，不是先把所有委員都當成亂源，或認為沒有委員就能任意使用。
張倍齊律師也分享，自己參加社區管委會的經驗還不錯；參與運作，更能了解社區，也有機會認識其他住戶。這集的建議，是多關心自己的房子，也多參與共同的事。真正要比較的，不只是有沒有人管，而是規則是否合理、資料是否清楚、該修的東西有沒有人持續處理。
※ 本頁整理一般法律知識，非具體個案的法律意見；法令與實務見解可能變動，具體情形仍須依完整資料判斷。
