07 JUN 2026 張倍齊律師
《法律護身符》EP318 節目封面
本頁是 《法律護身符》 Podcast 單集筆記。內容已依 2026 年 7 月可查得的中央銀行資料補充時點說明；節目錄製時提及的舊成數另作標示。
中央銀行已自 2026 年 3 月 20 日起，將全國自然人第 2 戶購屋貸款最高成數由五成調升為六成。節目原先提及的五成，是調整前規定。公司法人購置住宅等其他貸款限制、適用範圍及例外，應以申貸時規定為準。可參閱中央銀行 2026 年 3 月 19 日理監事會決議新聞稿。
中央銀行規定的是部分貸款類型的最高成數。銀行仍會依房屋估價、借款人收入與信用、還款能力及內部授信標準決定是否核貸及實際成數。
房屋買賣簽約後，如銀行核貸成數低於買方預期，買方能否解除契約，通常仍須回到買賣契約的約定判斷。信用管制或銀行核貸不足，本身不當然產生無條件解除權。
如買賣雙方同意以核貸結果作為解除條件，條款應說明申請的金融機構、認定期限、最低成數、是否計入信用貸款，以及解除後已付款項與仲介報酬如何處理。條款內容仍須經雙方協商同意。
以下依節目內容整理，刪除口語重複，並補上現行規定提示；不是逐字逐句重製。
房仲或買賣雙方對可貸成數的預期，不等於銀行最後核定的結果。銀行會依房屋屋齡、地段、估價、借款人收入、信用及收支狀況審核。即使名目核貸成數相同，若銀行估價低於成交價，買方仍須自行補足差額。
買方希望在核貸成數不足時解除契約，應在簽約前與賣方協商，並把條件寫入契約。賣方未同意時，買方不能單方面把該條件納入契約。
條款可約定買方應向哪些金融機構申請、在何期限內提出結果、最低核貸成數如何計算，以及何種文件可證明核貸不足。是否將利率、信用貸款、保證人或其他融資列入，也應依雙方協商結果明定。
買賣契約因核貸條件而解除時，仲介報酬是否仍須給付，不宜只以買賣解除一事概括判斷。買賣雙方可在簽約時一併確認仲介服務契約的報酬成立時點、退費條件及解除後的處理方式。
條款是否納入及內容細節，取決於買賣雙方對價格、付款、交屋及核貸風險的協商。簽署前應確認自己能承擔的自備款範圍，以及條件未成就時的契約效果。
已簽約但核貸成數不足時，可依買賣契約、核貸文件、付款紀錄及仲介契約，確認是否有解除條件、違約責任及報酬爭議。尚未簽約者，可先把核貸條件與自備款範圍納入交易評估。
※ 本頁為 Podcast 節目筆記與一般法律知識整理，非具體個案法律意見；法令與實務見解可能變動，請以申貸及簽約時的資料為準。
